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索 引 号: 677269589/2018-00015 信息分类: 城乡建设(含住房)
发布机构: 县城改中心 发文日期: 2018-01-03
信息名称: 《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》解读
文    号: 关 键 词: 补偿条例 解读
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《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》解读

《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》解读

  一、规范征收决定程序 维护被征收人合法权益

  《条例》征收决定程序是规范政府征收行为、维护被征收人合法权益的重要保障。国务院征收条例对市、县级政府作出房屋征收决定的程序作了具体规定,《条例》在其基础上做了进一步细化。明确了房屋征收启动程序,由建设项目组织实施单位向房屋征收部门提出,完善了对具体征收项目是否符合公共利益,是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的审查机制和形式要求,规定了房屋征收范围的确定时点和公布程序。

  此外,《条例》规定了征收补偿方案的具体内容,明确了征收补偿方案征求意见的时限、方式和公布等要求,充实了社会稳定风险评估制度,增加了房屋征收决定公告的具体内容、范围和方式等规定。

  二、明确征收补偿标准标准需向社会公布

  《条例》对征收住宅房屋,继续保持省拆迁条例确定的拆旧补新补偿标准,按照所处区位新建普通商品房市场价格评估确定,高于国务院征收条例补偿标准。确保被征收群众在同区位能买到不少于原征收面积的新房,保证被征收人的居住条件不降低、有改善;确保新项目与以前项目相比,不会产生补偿标准不一致或降低的问题,保持政策延续性。

  从近几年工作实践看,该补偿标准对加快推进征收拆迁、维护群众合法权益发挥了重要作用,得到了各地的普遍支持和认可。该规定体现了《条例》保障和改善被征收人居住条件的立法宗旨。对征收非住宅房屋的,《条例》按照不低于所处区位类似房地产的市场价格评估确定,与国务院征收条例确定的补偿标准保持一致。

  《条例》规定,被征收住宅房屋的最低补偿标准由设区的市人民政府确定并向社会公布。主要考虑是,征收范围内的被征收住宅房屋,因区位、建筑结构、楼层、朝向、新旧程度等条件各不相同,对被征收范围内所有住宅房屋一律按照新建商品房价格进行补偿,有失公平。条例为此规定,被征收住宅房屋的补偿由房地产评估机构评估确定,以新建商品房市场价格为基准,对不同条件的被征收住宅房屋适当向下找差,体现出不同住宅房屋的补偿差异,防止造成补偿不平衡。考虑各市情况不同,对被征收住宅房屋的最低补偿标准作出授权条款,由设区的市人民政府确定。从工作实践看,各地最低补偿标准一般设定为新建商品房市场价格的90%。

  三、建立了最低面积补偿制度 最低补偿面积为不少于45 m2

  健全征收补偿保障机制是维护被征收群众合法权益的重要措施,《条例》把最低面积保障制度作为征收补偿制度的重要内容,避免出现因征收导致被征收人无房可住的问题发生,有利于消除社会弱势群体的后顾之忧。

  《条例草案》规定,征收个人住宅,被征收人只有一套住宅房屋,且该房屋建筑面积低于45平方米的,房屋征收部门应当对被征收人进行最低面积补偿,最低面积补偿标准不得少于45平方米建筑面积。最低面积补偿标准由设区的市人民政府制定,并向社会公布。按照最低面积进行补偿所增加的费用,由作出房屋征收决定的人民政府承担。该规定是省拆迁条例补偿标准的延续,得到了被征收群众普遍认可。目前,全省各地最低补偿建筑面积大都掌握在4560m2之间,因此《条例》确定最低补偿面积为不少于45 m2

  四、细化临时安置费和停产停业损失补偿费支付标准

  临时安置费是指房屋征收部门对住宅房屋被征收人自行过渡过程中可能发生费用的补助。国务院征收条例规定,对于选择产权调换的被征收人应当给予临时安置费。考虑到被征收人无论选择货币补偿还是产权调换,在房屋征收拆迁过程中自行安排过渡,都有一个过渡期限,且因此可能发生费用,给工作、生活等带来不便,房屋征收部门应当承担一定的经济责任,支付相应的费用。

  《条例》规定,被征收人选择货币补偿的,给予一次性临时安置费。被征收人选择房屋产权调换的,按照补偿协议约定的过渡期限支付临时安置费;被征收人选择房屋征收部门提供的周转用房的,不支付临时安置费。因房屋征收部门的责任延长过渡期限的,自逾期之日起按照标准双倍支付临时安置费;被征收人选择房屋征收部门提供的周转用房的,自逾期之日起按照标准支付临时安置费。做出上述规定主要是督促房屋征收部门,尽可能缩短过渡期,采取有效措施避免逾期过渡问题。

  国务院征收条例授权省制定被征收人停产停业损失费的补偿标准。《条例》规定,因征收非住宅房屋给被征收人造成停产停业损失的,房屋征收部门应当向被征收人支付停产停业损失补偿费。被征收人选择货币补偿的,给予一次性停产停业损失补偿费。被征收人选择房屋产权调换的,按照补偿协议约定的过渡期限支付停产停业损失补偿费;被征收人选择房屋征收部门提供的周转用房的,不支付停产停业损失补偿费。

  因房屋征收部门的责任延长过渡期限的,自逾期之日起按照标准双倍支付停产停业损失补偿费;被征收人选择房屋征收部门提供的周转用房的,自逾期之日起按照标准支付停产停业损失补偿费。由于停产停业损失补偿已经考虑并涵盖了临时安置内容,故对于征收非住宅房屋不再重复支付临时安置费。《条例》规定,临时安置费、停产停业损失补偿费的具体标准由市、县级人民政府制定并公布。

  五、完善了优先住房保障制度明确出租公房补偿的规定

  国务院征收条例授权省制定对符合住房保障条件的被征收人优先给予住房保障的具体办法。《条例》将优先住房保障和最低面积补偿相结合,建立了征收补偿保障制度,充分保障住房困难被征收人的合法权益。一是对被征收人既符合住房保障条件,也符合享受最低面积补偿条件的,由被征收人选择住房保障方式或者最低面积补偿。二是对被征收人选择住房保障方式,符合住房保障条件的,政府优先给予住房保障,直接对被征收人配租、配售保障性住房,不再轮候。

  国务院征收条例对出租公房征收补偿问题未作规定。出租公房分为公共租赁住房、政府直管公房和单位自管公房。由于出租公房关系到承租人的基本居住条件,当其承租的房屋被征收时,必须维护好承租人的合法权益,保障其居住权。《条例》规定,征收出租公房,被征收人未与承租人达成解除租赁协议但符合房屋承租规定的,应当对被征收人实行房屋产权调换的补偿方式。用于产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被征收人应当与原房屋承租人重新签订房屋租赁合同。

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